おりあーのニンマリ投資ブログ

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レオパレスオーナーはどうなるのか。

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施工不良が判明して絶賛下落中のレオパレス…。

 

 

すごいですね、垂直に下落しています(汗

 

 

 

 

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googleで検索したら最初に出てくるやつ(2019/2/13確認)

 

 

レオパレスの状況

 

 

日経新聞(2019/2/19)によると、2018年4~12月の最終損益は439億円の赤字だったそうです。

 

 

ただですね、記事を読んでると、もう赤字云々の問題じゃない気がします。

 

 

過去に施工した全3万9085棟を現在調査しているが、1万2364棟のうち、86%で何らかの不備が見つかった、そうです。

 

 

 

( ゚Д゚)86%って、ほとんどじゃねーか!!

 

 

 

まあ、誰の目からみても確信犯ですよね…。

 

 

現在は、耐火性に問題のある物件に住むおよそ7千人の引っ越しの手配をしているそうです。これだけでも費用と人手がかかりますよね。

 

 

まして、ここまでくるとレオパレスに入居したいという人もあまりいないんじゃないでしょうか。せっかく入居しても、不備があって工事するとなると引っ越ししないといけませんし。

 

 

うーん、厳しい。

 

 

やっぱり悪いことはしちゃいけませんね。

 

 

悪いことが横行している不動産投資業界 

 

 

大分前ですけど、不動産投資の不正融資の問題も話題になりましたね。

  

 

銀行と不動産業者がタッグを組んで、信用力の低い顧客に融資させるという…。

 

 

S銀行なんかは、融資が簡単におりることで有名だったみたいですが、そういうところって胡散臭いですよね。貯金が数万円しかない投資家にすら融資してたらしいです。

 

 

確かに、投資家からすると憧れの大家さんになれてハッピーかもしれませんが、頭金がないということはそれだけローンにかかる利息が大きくなるわけです。

 

 

何十年かかってもしローンが完済できたとしても、建物は劣化しますから価値は低くなっているでしょう。となると、賃料を下げないと入居者が入らない状況になります。もしくは、内装工事で価値を高めるか…。(自分で内装できる人はいいかもしれませんけど。)

 

 

そもそも完済前に建築後20年もすれば大規模修繕は必要になるので、また借金も増えるでしょう。(事前に収支計画に織り込んでいればいいけど最初からそんなこと言わないでしょうね、悪い業者は)

 

 

残るのは土地…それも払った利息に見合うのかどうか。少なくとも、そこまで考えなきゃいけないですよね、実物不動産投資って。

 

 

また、融資側からしても、その不動産投資に失敗した場合、投資家の信用力が低い(お金持ってない)と返済金が得られなくなってしまいますから、自分のクビを絞めることになります。

 

 

悪い人たち側にもノルマがあるんでしょうね。でも、投資が失敗すれば両者とも不幸になるだけです。うーん…(-_-;) 

 

レオパレスのオーナー達は自業自得なのか?

 

 

レオパレスのオーナー側は悲惨です。無償で修繕してもらったオーナー達はまだいいです。

 

 

しかし、未調査の物件が3分の2ほど残っていて、ほとんどが問題のある物件だとすると、仮にレオパレスが倒産した場合、保証が受けられないまま多くの物件が放置されることになります。

 

 

となると、自腹で補修した上で、評判の悪い(元レオパレスの)物件の入居者を募集しないといけません(その間は賃料収入ゼロ)。

 

 

気が気じゃないでしょう。まして、地方の物件だと借り手も減ってるわけで、そもそもパイが縮小してるわけです。民泊に使うという手もありますが、あれも規制が厳しいと聞きます。設備を整えるのと申請の手間はかかってしまいます。ですし、そもそも固定の入居者じゃないと採算があわないでしょうね。

 

 

「うまい話にのったオーナー側が悪い」と、酒場ではそんな話が聞こえてきそうですが、おりあーはそんな風には思いません。仮に使っていない土地をもっていたら、有効活用しようと考えるのは普通な発想です。

 

 

ご存じかと思いますが、毎年固定資産税がかかります。

 

 

山林とかならまだしも、都市部ならけっこうバカになりません。
だから土地活用を、という発想になるんですね。

 

 

うちの父親の土地は数年前に駐車場になりました。

 

 

おりあーが今土地をもってたらコインランドリーにするかな。

 

 

でもね、土地持っていても、好きなものを建てられるわけじゃないんですよね。

 

 

小学校の横に(あれな)マッサージ屋は建てられませんよね?規制があるわけです。

 

 

土地にかかる規制とかって、結構複雑です。なので、土地活用しようとなった時に、専門家が必要になるわけですが、信頼できそうな不動産業者が営業をかけてきて、「家賃も保証します!アパート建てて土地の有効活用を!」なんて言われたら、話を聞いてみよう、なんてことになるわけです。

 

 

うまい話だと思ってのった人もいると思いますけど、そうじゃない人もいると思います。だから、必ずしもオーナー達が非難されることでもない気がしますね。

 

 

高手数料の投資信託買っちゃうご老人と同じかもしれません。

 

 

レオパレスオーナーが救済されることを願います。
(損得ゼロくらいで落ち着けばいいね)

 

 

国にまで保証を求めるのは行き過ぎだ、との声もあります。その言い分もわかりますが、国が建築不良を見抜けていなかった(しかも気づいたのはテレビ)というのもお粗末な話なので、国に責任があるという見方も、一定の理があると思います。

 

蛇足な話 

 

 

ちなみにおりあーはリートを持っていますので、実は不動産投資家なのです(って言っていいんだよね?)

 

 

実物不動産よりも少額で始められるので、気軽でいいなあと思ってます。

 

 

土地の有効活用は何がいいんでしょうね?太陽光?

 

 

 最後に不動産といえばの話なんですけど。

 

 

昨年末、某不動産仲介大手がスプレー缶消臭不正を「だいばくはつ」で証拠隠滅してましたけど、前日におりあーはあの付近でギターを弾いていました(;'∀')

 

 

しかもおりあーがいた店の窓ガラスが吹き飛んだようで、店主がテレビでインタビューを受けていました。冗談抜きで、1日違っていたらこの世にいなかったかもしれません。

 

 

仮にも不動産を扱う人間がガスの危険性を認識しないで室内でガス充満って…。

あきれます!( `ー´)ノ